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menbetx体育市中心城区2020年二季度房地产市场运行分析报告

2020-07-31 17:19:04  来源:menbetx体育房产网  点击()  我要评论(0)
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    今年二季度,我市中心城区新建商品住房市场在新冠病毒疫情缓解各行业复工后,销售价量均有回升;房地产开发投资有所增长,市场总体运行比较平稳。

一、市场运行基本情况

(一)房地产开发完成投资情况。今年上半年,全市房地产开发完成投资12.13亿元,同比增长12.21%。其中住宅完成投资10.62亿元,同比增长19.86%; 非住宅完成投资1.51亿元,同比下降22.56%。(统计指标为全市数据)

房地产开发完成投资与上年同期对比(金额:亿元)

年度

2019

2020

月份累计

2

1.56

0.59

1.53

0.34

3

3.90

0.81

4.14

0.69

4

5.19

1.34

6.05

0.90

5

7.58

1.61

7.96

1.16

6

8.86

1.95

10.62

1.51

合计

10.81

12.13

    2、商品房在建施工及新开工面积。截止6月末,商品房施工面积630.90万㎡,其中:商品住宅473.72万㎡,非住宅157.18万㎡;商品房新开工面积 28.43万㎡,同比增215.54%。其中:住宅21.11万㎡,同比增148.35%;非住宅7.32万㎡,同比增1335.29%。

商品房新开工面积累计与上年同比情况(面积:万㎡)

年度

2019

2020

月份累计

住宅

非住宅

住宅

非住宅

2

3.96

0.10

6.02

0

3

3.96

0.10

7.40

0.10

4

5.71

0.10

12.15

0.10

5

7.09

0.51

15.88

0.55

6

8.50

0.51

21.11

7.32

合计

9.01

28.43

    3、商品房竣工面积。1-6月,全市商品房竣工面积44.35万㎡,同比减33.94%。其中:商品住宅竣工面积21.57万㎡,同比减64.49%,非住宅竣工面积22.78万㎡,同比增256.49%。(统计指标为全市数据)

商品房竣工面积累计与上年同比情况(面积:万㎡)

 年度

2019

2020

月份累计

住宅

非住宅

住宅

非住宅

2

52.17

3.09

2.76

14.32

3

53.78

3.17

21.57

22.78

4

59.72

6.39

21.57

22.78

5

60.72

6.39

21.57

22.78

6

60.74

6.39

21.57

22.78

合计

67.13

44.35

    (三)新建商品房预售许可申请审核情况。1-6月份,中心城区核发新建商品房预售许可面积为39.31万㎡,比上年同期减少6.05%。其中商品住宅面积为32.63万㎡(2478套),比上年同期(2741套)减少9.54% ;非住宅面积为6.68万㎡,同比增加19.24%。

中心城区商品房预售许可与上年同期对比(面积:万㎡)

年度

2019

2020

月份

住宅

非住宅

住宅

非住宅

1

8.10

2.23

9.41

0.54

2

0

0

5.58

0

3

1.10

1.15

0.66

0

4

11.97

0.71

4.79

5.10

5

6.66

1.20

5.91

0.83

6

8.24

0.48

6.28

0.21

累计

36.07

5.77

32.63

6.68

合计

41.84

39.31

    (四)新建商品房销售情况。1、销售面积。1-6月份,中心城区新建商品房销售面积49.12万㎡,同比下降44.00%。其中:商品住宅销售面积42.54万㎡(3385套),同比下降45.67%;非住宅销售面积6.58万㎡,同比下降30%。

中心城区商品房预(销)售面积与上年同比情况(面积:万㎡)

年度

      2019

      2020

月份

住宅

非住宅

 住宅

非住宅

1

9.74

1.72

9.57

3.21

2

10.11

0.71

1.11

0.01

3

11.38

1.21

8.15

0.35

4

11.81

1.44

9.20

1.35

5

17.69

2.16

7.01

0.93

6

17.57

2.16

7.50

0.73

累计

78.30

9.40

42.54

6.58

合计

87.70

49.12

    2、销售金额。1-6月份,中心城区新建商品房销售金额30.69亿元,同比下降24.41%。其中住宅销售金额26.68亿元,同比下降23.84%;非住宅销售金额4.01亿元,同比下降28.01%。

中心城区商品房销售金额与上年同比情况(面积:亿元)

年度

       2019

      2020

月份

 住宅

非住宅

 住宅

 非住宅

1

4.70

1.12

6.03

1.76

2

4.60

0.44

0.67

0.01

3

4.87

0.70

5.00

0.18

4

4.88

1.07

5.68

1.07

5

8.04

1.12

4.56

0.52

6

7.94

1.12

4.74

0.47

累计

35.03

5.57

26.68

4.01

合计

40.60

30.69

    3、销售均价。2020上半年,中心城区新建商品住宅销售均价6272元/㎡,同比上涨40.19%。其中6月份当月销售均价6272元/㎡,环比下降0.74%,同比上涨38.70%。

中心城区商品房住宅销售均价、套数与上年同期对比

年度

2019

2020

月份

均价元/㎡

套数(套)

均价元/㎡

套数(套)

1

4832

809

6291

730

2

4571

861

6011

81

3

4280

990

6131

682

4

4128

1095

6179

726

5

4545

1095

6360

575

6

4522

1574

6319

591

累计

4474

6424

6272

3385

    4、库存情况。2020年6月末,中心城区可售新建商品房总量为274.92万㎡,去化周期23.7个月。其中:住宅91.02万㎡、8049套,去化周期9.2个月;非住宅183.9万㎡。(注:由于历年开发科上报销售情况的统计口径,没有包含退房情况,因此累积起来与系统自动生成的数据出入较大,主要是库存住宅面积相差,2019年末实际数据比上报多5.18万㎡、4500套。)

2020年6月末新建商品房可售面积(库存)动态

月份

总面积
(万㎡)

住宅面积
(万㎡)

非住宅面积
(万㎡)

住宅套数
(套)

去化周期(个月)

住宅去化周期(个月)

1

251.57

73.40

178.17

6647

16.9

5.7

2

260.45

82.20

178.25

7374

18.5

6.8

3

258.49

80.38

178.11

7290

18.9

6.8

4

265.46

81.75

183.71

7387

18.2

6.4

5

267.02

83.93

183.09

7558

18.7

6.7

6

274.92

91.02

183.90

8049

23.7

9.2

    (五)存量房交易情况。1-6月份,中心城区存量房买卖成交面积38.65万㎡,同比下降8.80%。其中:住宅成交面积36.24万㎡(3540套),同比下降3.41%;非住宅成交面积2.41万㎡,同比降50.41%。

存量房交易与上年同比情况(面积:万㎡)

年度

2019

2020

月份

住宅

非住宅

住宅

非住宅

1

4.23

0.39

6.38

0.66

2

5.26

0.56

0.17

0.03

3

2.52

0.05

3.44

0.19

4

9.07

2.15

8.65

0.55

5

8.39

0.56

9.69

0.73

6

8.05

1.15

7.91

0.25

累计

37.52

4.86

36.24

2.41

合计

42.38

38.65

    (六)房地产信贷情况。2020年上半年,全市房地产开发贷款余额18.57亿元 ,同比增长31.26%; 个人购房贷款余额232.40亿元,同比增长8.06%。住房公积贷款余额33.90亿元,同比增长12.33%。(统计指标为全市数据)

    (七)房地产税收情况。今年1--6月,我市房地产行业税收收入总额为6.76亿元,同比减少15%,减收1.20亿元;占全市税收收入总额的7.9%,比重比去年同期下降0.7%。(统计指标为全市数据)

    (八)房地产开发用地出让情况。今年上半年,中心城区房地产开发住宅用地出让共6宗、493.79亩,土地出让面积同比增加了272.82亩; 出让金额31432万元,同比减少45411万元。

二、市场运行分析

    (一)房地产开发投资有所增长。我市房地产开发投资2019年是负增长,主要是因为新增用于房地产开发的出让土地和新开工面积减少所致。今年上半,由于土地出让和新开工面积增加,与去年同期相比,房地产开发投资呈回升态势。

    (二)新建商品住房销量明显下滑。今年第二季度,中心城区新建商品住房销售量较一季度有所回升。但整个上半年与去年同期相比,一方面是一季度受新冠病毒疫情影响,另一方面是市场供需状况原因,住房销售缩量明显。

    (三)新建商品住房均价稳中有升。今年上半年,我市中心城区新建商品房的销售均价总体上稳中有升,尤其是5月份达6360元/㎡,创了历史新高。究其主要原因,一是中心地段基础设施和生活设施配套较齐全的楼盘,如北湖帝景、龙泉湾、香山听泉、景江花园、书香名邸等,加推可售房源较少;二是楼盘销售冷热不均,分化明显,亦即中心地段的楼盘相对价格较高,而且存在一定的上涨幅度,销量占比较重,导致了整个市场住宅的销售均价被拉升。实际上一些偏离中心地段的楼盘,如城南的menbetx体育·壹方城、抱石商业街,城北的同创境界,高新区的时代花园,仙女湖区的怡景苑等,价格没有上涨,因相对滞销,销量占比偏轻。所以,今年上半年的新建商品住房销售均价总体上是稳中有升。

    (四)存量住房交易依然比较活跃。今年上半年,我市中心城区存量住房交易在在新冠病毒疫情缓解之后,市场逐渐恢复正常,而且交易活跃,尤其是二季度,成交量大过新建商品房。据了解,购买二手房的家庭,是绝大多数是刚需,主要是为了小孩上学读书,因此,学校周边的住宅小区二手房交易最为活跃。

三、主要问题及对策

    一是一些问题楼盘整改工作进展不快,导致延期交房、延期办证有关信访投诉量依然较多。例如嘉业阳光城、聚龙碧海兰庭等超规划问题的整改,又如滨江怡景、盛世豪庭等消防问题的整改,还有时代阳光、时代花园、曼福特国际广场、袁河一品等延期交房或延期办证的问题,另有中正龙园的雨污分流排放整改等等。由于楼盘存在的问题迟迟不解决到位,因此导致的业主上访不断。二是非住宅库存量不断增大,商业用房租赁市场不景气。我市中心城区商用房,相对于城市流动人口量、业态规模等体量偏大,供过于求,再加上网购对实体店的冲击,租赁市场也不景气,一些商务楼空置或闲置率较高。

    针对上述问题,为维护房地产市场的健康稳定,建议采取以下主要措施:一是抓好商品房预售资金监管,有效防止问题楼盘的出现;二是协调好城管、规划、国土、住建、银行等相关部门齐抓共管,加大力度推进问题楼盘的整改化解工作,尤其是一些执法部门应主动作为,督促企业整改存在的问题,同时为民办实事,以维护社会的和谐稳定。三是加强行业诚信自律管理,建立遵守诺言、实践成约的房地产开发行业诚信机制,通过采取诚信评价、差别化管理等措施,鼓励企业自我约束、自觉规范经营管理行为,促进房地产市场持续健康发展。四是优化结构,严格控制商用房开发量。

2020年7月14日

 

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